Bodenrichtwerte in Nordfriesland: Starke Einbrüche in Tourismuslagen – Landwirtschaftsflächen legen zu
Der Gutachterausschuss des Kreises Nordfriesland hat die neuen Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2024 veröffentlicht. Die aktuellen Werte sind ab sofort kostenfrei im Online-Portal „DigitalerAtlasNord“ einsehbar.
Die Bodenrichtwerte haben sich in den verschiedenen Regionen des Kreises seit 2022 unterschiedlich entwickelt. Besonders in den beliebten Tourismusgebieten sind deutliche Rückgänge zu verzeichnen: Auf Föhr und Amrum sanken die Bodenrichtwerte um rund sieben Prozent, auf Sylt um etwa neun Prozent und in St. Peter-Ording sogar um rund 15 Prozent.
Sylt wird günstiger – Ackerflächen werden teurer
In den restlichen Regionen Nordfrieslands ist der durchschnittliche Bodenrichtwert um etwa ein Prozent gesunken. In 92 Prozent dieser Zonen blieben die Kaufpreise stabil, während nur in acht Prozent der Zonen Veränderungen auftraten. Dabei sind fallende Bodenrichtwerte vor allem auf Eiderstedt zu finden, während steigende Werte insbesondere in Orten entlang der Bundesstraßen Richtung Flensburg und Schleswig im Amt Viöl registriert wurden.
Ein anderes Bild zeigt sich bei den landwirtschaftlichen Flächen: Hier stiegen die durchschnittlichen Kaufpreise deutlich an. Ackerflächen legten um acht Prozent zu, während die Preise für Grünflächen um fünf Prozent kletterten.
Wie ein Bodenrichtwert entsteht erläutert das Finanzamt wie folgt:
Ableitung der Bodenrichtwerte
Bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte werden in erster Linie die vorliegenden Daten aus der Kaufpreissammlung ausgewertet. Dies sind u.a.:
• Verkäufe von unbebauten Grundstücken in der jeweiligen Bodenrichtwertzone • Verkäufe von Abrissobjekten in der jeweiligen Bodenrichtwertzone
• Verkäufe von bebauten Objekten in der jeweiligen Bodenrichtwertzone
• Verkäufe in benachbarten Bodenrichtwertzonen, Ortsteilen sowie der Gemeinde insgesamt • die regionale und überregionale Marktentwicklung
• die in der Zone vorherrschenden Merkmale (Objektart (z.B. Einfamilienhaus), Grundstücksgrößen und –zuschnitte, etc.)
Darüber hinaus werden eine Vielzahl weiterer Informationen und Faktoren berücksichtigt, die sich in unterschiedlichem Maß auf den Bodenwert auswirken können. Dies sind u.a.:
• Entwicklung der Mieten und Pachten
• Lagefaktoren (wie Nähe zum Meer, Infrastrukturangebot vor Ort, Nähe zum nächsten Zentrum, Orts- und Landschaftsbild, mögliche Beeinträchtigungen durch Straßen, Bahnlinien, Gewerbeansiedlungen, Leerstand, usw.)
• Planungsrechtliche Einschränkungen bezüglich der Bebaubarkeit (Festsetzungen zum Dauerwohnen, Neubaugebiete für Einheimische, etc.)
• Erfahrungen der Makler aus Kundenkontakten (z.B. Angebot und Nachfrage (Anzahl der Kaufinteressenten, Höchstgebote, Vermarktungsdauer), etc.) All diese Informationen werden von den Mitgliedern des Gutachterausschusses betrachtet und bilden die Grundlage für die Festlegung der Bodenrichtwerte.
Hinweise zu häufig gestellten Fragen
• Der Gutachterausschuss nimmt grundsätzlich keine Einzelbewertung von Grundstücken im Zusammenhang mit Bodenrichtwerten vor.
• Maßgebend für die Bodenrichtwerte ist das tatsächliche Verkaufsgeschehen in der Bodenrichtwertzone. Der Gutachterausschuss tätigt also keine Vorgaben für den Immobilienmarkt, sondern versucht, das tatsächliche Marktgeschehen zu plausibilisieren und mittels der Bodenrichtwerte so gut wie möglich abzubilden.
• Ist der Bodenwert in einer Gemeinde höher als in einer anderen Gemeinde, wurden in erster Linie dort entsprechend höhere Preise bezahlt.
• Bei der Höhe der Bodenrichtwerte ist zu beachten, dass sich die Bodenrichtwerte auf unterschiedliche Merkmale (insbesondere Grundstücksgrößen) beziehen können. Mit deutlicher Zunahme der Grundstücksgrößen sinkt z.B. erfahrungsgemäß der Bodenwert pro Quadratmeter d.h. größere Grundstücke haben regelmäßig einen niedrigeren Bodenwert pro Quadratmeter. Allerdings ist dies nur ein Faktor, der durch andere Einflüsse (z.B. Wasserlage) aufgehoben oder überlagert werden kann.
• Die Gemeindezugehörigkeit bzw. der konkrete Verlauf der Gemeindegrenzen spielt für die Käufer erfahrungsgemäß keine Rolle. Diese wirkt sich somit in der Regel auch nicht auf den Bodenrichtwert aus.
• Dauerwohnen hat in den touristischen Lagen erfahrungsgemäß vor allem dann einen erheblichen Einfluss auf den Bodenwert, wenn dies rechtlich im Rahmen eines Bebauungsplans festgesetzt ist.
• Die Nähe zum Wasser hat erfahrungsgemäß insbesondere dann einen großen Einfluss auf den Bodenrichtwert, wenn dies mit einem freien Blick oder mit einem unmittelbaren Zugang zum Wasser einhergeht.
• Die Abgrenzung der Bodenrichtwertzone sowie die Festsetzung der Höhe des Bodenrichtwerts begründen z.B. keine Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungsbehörden oder anderen Behörden und Einrichtungen.
• Bei Angabe einer Tiefe ist der Bodenrichtwert nur für die Fläche bis zu der angegebenen Tiefe anzusetzen – die restliche Fläche befindet sich i.d.R. in einer anderen Bodenrichtwert-Zone, so dass für das Gesamtgrundstück zwei Teilbereiche entstehen bzw. im Mittel sich ein Mischansatz ergibt.
• Für Grundstücke, die im Außenbereich liegen, gibt es sogenannte AußenbereichsBodenrichtwerte. Bodenrichtwerte mit diesem Zusatz gelten für vereinzelt liegende Wohngebäude oder kleine Gebäudeansammlungen (Wohnen) außerhalb der eigentlichen Ortslagen. Als sog. faktisch baureifes Land ist bis zur angegebenen Flächengröße (z.B. 1.500 qm) der Außenbereichs-Bodenrichtwert (ASB) anzusetzen. Die restliche Fläche des mit dem Wohngebäude bebauten Bereiches wird mit dem landwirtschaftlichen Bodenrichtwert für Grünland berücksichtigt – somit ergibt sich ein Mischansatz.
• Bodenrichtwerte sind nicht rechtsmittelfähig, daher kann kein Widerspruch gegen diese eingelegt werden. Die Bodenrichtwerte stellen keinen Verwaltungsakt dar, vielmehr sollen diese als behördliche Äußerung lediglich zur Markttransparenz beitragen und haben keine bindende Wirkung (vergleichbar mit Veröffentlichungen von Statistiken). Besonderheiten bei der Grundsteuererklärung
• Die im Portal der Finanzverwaltungen abgebildeten Bodenrichtwerte bilden derzeit nur bebaute und bebaubare Grundstücke ab. Sollten Ihre Flurstücke nun weder bebaut, noch bebaubar sein, sind diese Bodenrichtwerte nicht anzusetzen.
• Landwirtschaftliche Flächen sind unseres Wissens mit einer Ertragsmesszahl anzusetzen. Diese finden Sie in einem weiteren Portal der Finanzverwaltungen: Grundsteuerportal – Ertragsmesszahl und Grundstücksdaten“ 7 Wie entsteht ein Bodenrichtwert?
• Im Rahmen einer Verkehrswertermittlung würde ein Sachverständiger den Bodenrichtwert mit seinen Merkmalen auf das zu bewertende Grundstück anpassen. Dies ist u. W. n. im Rahmen der Grundsteuer, außer bei der Grundstücksfläche, nicht vorgesehen – ob und wie einzelne Merkmale im Rahmen der Grundsteuer berücksichtigt werden, kann nur das Finanzamt beantworten.
• Bodenrichtwerte sind nicht rechtsmittelfähig, daher kann kein Widerspruch gegen diese eingelegt werden. Weitere Erläuterungen zur Grundsteuerberechnung finden Sie auf den Internetseiten der Finanzverwaltung des Landes https://www.schleswigholstein.de/DE/landesregierung/themen/finanzen/grundsteuerreform/faq/FAQGrundsteuer/FAQ-Grundsteuer_node.html
Nähere Informationen im Internet:
Homepage des Gutachterausschusses: https://t1p.de/tsen9
Übersicht über die landwirtschaftlichen Bodenrichtwert-Zonen und Bodenrichtwerte: https://t1p.de/v5cus
Hintergründe zum Gutachterausschuss und zur Entstehung der Bodenrichtwerte: https://t1p.de/7l1pf
DigitalerAtlasNord (DAN): https://t1p.de/sp6g4
Anleitung zur Nutzung des DAN: https://t1p.de/ya00p
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