Bauen auf Sylt – Das vierte Zimmer, das es nicht gibt

Es gibt an dieser Baustelle nichts zu meckern, und genau das macht sie so interessant.

Im Westhedig, mitten in Westerland, entstehen 84 Wohnungen. Sie werden ein Eisspeichersystem haben, Aufzüge, Carsharing und abschließbare Fahrradboxen mit Steckdose fürs E-Bike. Sie werden zwischen 650 und 1.150 Euro warm kosten, auf einer Insel, deren Angebotsmieten bei 16,50 bis 17,80 Euro pro Quadratmeter liegen und im Neubau bei knapp 24. Das KLM verwaltet inzwischen über tausend Wohnungen zu durchschnittlich 7,69 Euro pro Quadratmeter. Wer das mit dem freien Markt vergleicht, kommt auf einen Faktor von gut zwei.

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Das ist, ohne jede Ironie, eine kommunale Leistung, um die andere Gemeinden Sylt beneiden.

Und trotzdem steht in der Pressemitteilung eine Zahl, über die niemand gestolpert ist. Sie lautet: null.

63, 21, 0

Rechnen wir die 84 Wohnungen einmal auseinander, so wie sie im shz-Bericht stehen.

Gefördert entstehen 27 Zwei-Zimmer- und neun Drei-Zimmer-Wohnungen. Frei finanziert kommen 36 Zwei-Zimmer- und zwölf Drei-Zimmer-Wohnungen dazu.

Drei von vier neuen Wohnungen im größten kommunalen Wohnbauprojekt der Insel haben zwei Zimmer. Keine einzige hat vier.

Wie groß sie werden, sagt das KLM nicht, aber es lässt sich aus den genannten Mieten zurückrechnen: Bei 14 Euro Kaltmiete und üblichen Nebenkosten ergeben 870 Euro warm rund 53 Quadratmeter, 1.150 Euro warm rund 70. Die geförderte Seite kommt bei 9,50 Euro auf dieselben Werte. Zwei Wege, ein Ergebnis – die Zwei-Zimmer-Wohnungen liegen also bei gut 50, die Drei-Zimmer-Wohnungen bei gut 70 Quadratmetern. (Nachgerechnet, nicht zitiert. Das KLM darf uns gern korrigieren.)

Damit fügt sich der Westhedig nahtlos in den Bestand: Die 1.112 KLM-Wohnungen, die der Prüfungsbericht zum 31. Dezember 2024 ausweist, verteilen sich auf 68.477 Quadratmeter. Macht 61,6 Quadratmeter pro Wohnung. Im Schnitt.

Der Anspruch, den niemand bedient

Jetzt kommt der Teil, an dem es unangenehm wird, und zwar nicht wegen einer Meinung, sondern wegen einer Tabelle.

Der Wohnberechtigungsschein, den das KLM bei den 36 geförderten Wohnungen verlangt, legt nicht nur fest, wer einziehen darf. Er legt auch fest, was jemandem zusteht. Die angemessene Wohnungsgröße in Schleswig-Holstein sieht so aus:

Eine Familie mit zwei Kindern hat also Anspruch auf vier Zimmer oder 90 Quadratmeter. Was ihr das Quartier anbietet, sind drei Zimmer und rund 70.

Ein Zimmer weniger. Zwanzig Quadratmeter weniger. 17,5 Quadratmeter pro Kopf.

Das Bemerkenswerte daran ist nicht, dass die Gemeinde eine Regel bricht – sie bricht keine. Man darf kleiner wohnen, als einem zusteht, und viele täten es auf Sylt vermutlich sofort. Das Bemerkenswerte ist, dass beide Zahlen aus demselben Regelwerk stammen. Das Land definiert den Bedarf einer vierköpfigen Familie mit vier Zimmern. Die Gemeinde baut in ihrem Vorzeigequartier keine.

Und weil man nirgendwo sonst hin ausweichen kann: Am Tag, an dem wir nachgesehen haben, waren über drei Immobilienportale hinweg inselweit weniger als zehn Angebote mit vier oder mehr Zimmern zur Dauermiete zu finden. Die günstigste 4-Zimmer-Wohnung stand für 1.650 Euro kalt in Westerland – 85 Quadratmeter, 19,40 Euro pro Quadratmeter. Der Rest waren Doppelhaushälften in Archsum für 7.500 Euro.

Und dann stimmt der Satz auch noch nicht, den alle sagen

Wer über Sylter Wohnungspolitik diskutiert, hört irgendwann diesen Satz: Als normaler Verdiener bekommt man doch sowieso keinen Wohnberechtigungsschein.

Er klingt plausibel. Er ist falsch. Und die Art, wie er falsch ist, ist die eigentliche Pointe dieser Geschichte.

Die Einkommensgrenze für den WBS ist nämlich keine Bruttogrenze. Gerechnet wird so: Bruttoeinkommen minus Werbungskostenpauschale minus 30 Prozent Pauschalabzug für Steuern, Kranken- und Rentenversicherung. Kindergeld zählt gar nicht erst mit. Was übrig bleibt, ist das maßgebliche Einkommen – und nur das wird mit dieser Tabelle verglichen (Stand 1. Januar 2025, die nächste Überprüfung steht erst zum 1. Januar 2027 an):

Die rechte Spalte ist die entscheidende, denn das KLM berücksichtigt ausdrücklich auch Bewerber mit einer Einkommensüberschreitung von bis zu 40 Prozent. Auf dem Bewerbungsbogen gibt es dafür ein eigenes Kästchen.

Und jetzt der Realitätsabgleich. Das Medianentgelt einer Vollzeitstelle im Kreis Nordfriesland lag zum Jahresende 2024 bei 3.478 Euro brutto. Nordfriesland belegt damit Platz 320 von 400 deutschen Kreisen – auf einer Insel, die beim preisbereinigten Pro-Kopf-Einkommen unter den ersten zwanzig liegt, aber das ist eine andere Geschichte.

Nehmen wir also zwei Sylter, die genau diesen Median verdienen. Zusammen 6.956 Euro brutto.

Mit zwei Kindern: Wohnberechtigungsschein, problemlos. Ohne Kinder: kein Wohnberechtigungsschein. Einer Vollzeit, einer halbtags, zwei Kinder: voller Anspruch im ersten Förderweg, ganz ohne Überschreitung.

Der Normalverdiener mit Kindern bekommt den Schein also fast immer. Wer ihn nicht bekommt, ist das kinderlose Doppelverdienerpaar.

Anders gesagt: Auf Sylt ist das Kind der Türöffner zum Wohnberechtigungsschein. Es führt nur in eine Wohnung, in der es kein eigenes Zimmer hat.

Es war so geplant. Wörtlich.

An dieser Stelle könnte man von einem Versehen ausgehen. Man kann es nicht.

In der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 37, öffentlich ausgelegt vom 29. September bis 3. November 2022, steht der Satz: „geplant ist die überwiegende Errichtung von zwei- bis 3-Zimmer-Wohnungen“. Die KLM-Projektseite nennt für alle sechs Bauabschnitte und 16 baugleichen Wohngebäude ebenfalls nur „2- und 3-Zimmerwohnungen“.

Die Kleinteiligkeit ist keine Panne. Sie ist eine Planungsentscheidung, die vor vier Jahren im Amtsblatt stand und die niemand beanstandet hat.

Sie hat sogar einen Stammbaum. Das Wohnungsmarktkonzept, das die Gemeinde 2012 beim Institut für Stadtforschung bestellt hat, empfahl damals, 70 bis 90 Prozent der neuen Wohnungen mit höchstens 60 Quadratmetern zu bauen. Diese Empfehlung wurde befolgt, gründlich und über anderthalb Jahrzehnte.

Im selben Papier stand allerdings noch etwas. Nämlich, dass 400 bis 700 der neuen Wohnungen – 15 bis 25 Prozent – für Familien mit Kindern gebraucht würden. Diese Empfehlung ist offenbar unterwegs abhandengekommen. Und das jüngere Gutachten des ALP-Instituts von 2020, das den Neubaubedarf bis 2030 auf 1.916 bis 2.521 Wohnungen taxiert, führt die Größenklasse „groß, 90 bis 105 Quadratmeter, für Drei- und Mehrpersonenhaushalte“ ausdrücklich als eigenen Bedarf.

Man baut auf Sylt also seit Jahren exakt die eine Hälfte einer Gutachterempfehlung.

Zur Ehrenrettung

Bevor jetzt jemand die Mistgabel holt: Das KLM baut nicht grundsätzlich an Familien vorbei.

Im Kollundweg entstehen 32 geförderte Wohnungen mit zwei bis vier Zimmern. In der Theodor-Heuss-Straße 2d sind es sechs mit drei und vier Zimmern. 2018 hat das KLM in der Hans-Böckler-Straße 25 Wohnungen von zwei bis fünf Zimmern und 48 bis 102 Quadratmetern fertiggestellt. Und in Wenningstedt-Braderup hat die Nachbargemeinde mit der „Osterwiese“ ein Quartier hingestellt, das ausdrücklich Vier- und Fünf-Zimmer-Wohnungen enthält, zu Kaltmieten zwischen 9,10 und 9,50 Euro.

Es geht also. Nur eben in den kleinen Projekten mit sechs und 32 Einheiten. In dem mit 84 – und nach Angaben des KLM-Geschäftsführers am Ende sogar 189 – geht es nicht.

Und das Geld ist tatsächlich nicht das Problem: 1.150 Euro warm für eine Drei-Zimmer-Wohnung, ohne jede Einkommensgrenze, sind auf dieser Insel ein Angebot, für das man sich woanders anstellen würde. Das ist der Punkt, an dem die übliche Sylt-Empörung ins Leere läuft. Der Engpass ist diesmal nicht der Preis. Es ist der Grundriss.

Vier Fragen, die noch offen sind

Erstens. Kommen in den Bauabschnitten fünf und sechs Vier-Zimmer-Wohnungen? Das ist die Frage, an der alles hängt. Wenn ja, ist dieser Text eine Zwischenbilanz. Wenn nein, ist er ein Befund.

Zweitens. Die Rechnung im shz-Bericht geht nicht auf. Das Quartier soll nach Abschluss 238 statt bisher 136 Wohneinheiten umfassen – das sind 102 neue. Gebaut werden aber 84. Kommt das Azubi-Wohnheim mit seinen 23 Wohngemeinschaften dazu, oder fehlt ein Bauabschnitt in der Aufstellung?

Drittens. Die Landesförderrichtlinie kennt für die Inselförderung Höchstmieten von 6,25, 8,00 und 8,50 Euro pro Quadratmeter, gestaffelt nach Förderweg. Der Westhedig ruft für geförderte Wohnungen 9,50 Euro auf. Das kann eine kommunale Förderung sein – das KLM unterscheidet in seinem Bestand zwischen „öffentlich gefördert“ und „kommunal gefördert“ –, es kann eine Dynamisierung sein, es kann eine Regionalstufe sein. Erklärt hat es bisher niemand.

Viertens. Wie viele der 1.112 KLM-Wohnungen haben eigentlich vier oder mehr Zimmer? Diese Zahl steht nirgends. Nicht auf der Website, nicht im Prüfungsbericht, nicht in den Gemeindeunterlagen. Eine kommunale Wohnungsgesellschaft, die nicht öffentlich ausweist, wie viele Familienwohnungen sie besitzt, hat entweder eine gute Zahl, die sie vergisst zu erwähnen, oder eine, die sie nicht gern erwähnt.

Was am Ende bleibt

Sylt ist eine Insel mit einem Medianalter von 51,5 Jahren, zwölf Prozent Kindern und Jugendlichen und einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 2,01 Personen. Genau dafür baut die Gemeinde: Wohnungen für ein bis zwei Personen, effizient, bezahlbar, gut ausgestattet, in beeindruckender Zahl.

Es ist eine tadellose Antwort auf die Frage, wer heute hier lebt.

Es ist keine Antwort auf die Frage, wer hier morgen leben soll.

Marvin Andresen vom KLM sagt im shz-Bericht einen Satz, der genau das trifft und dabei ein Wort auslässt: Zur Daseinsvorsorge gehöre „ein ausreichendes und passendes Angebot an Wohnraum“, das binde Kaufkraft, fördere die Wirtschaft und sichere „eine funktionierende Gesellschaft“. Wortwörtlich richtig. Eine funktionierende Gesellschaft besteht nur nicht ausschließlich aus Erwerbstätigen mit Fahrradbox.

Peter Marnitz, Vorsitzender des Wohnungsbauausschusses, verweist im selben Bericht mit erkennbarem Stolz darauf, dass die Gemeinde für den Mittelstand baut und Pendlern die Rückkehr ermöglicht. Auch das stimmt. Man sollte nur wissen, dass der Pendler, der zurückkommt und zwei Kinder mitbringt, im Westhedig drei Zimmer vorfindet und den amtlichen Anspruch auf vier in der Tasche hat.

Ein Zimmer. Es fehlt genau eines. Auf 84 Wohnungen, sechs Bauabschnitte und ein Jahrzehnt Wohnungspolitik gerechnet, ist das erstaunlich wenig – und erstaunlich viel.

Häufige Fragen

Wie viele Zimmer haben die neuen Wohnungen im Westhedig? Zwei oder drei. Von den 84 Wohnungen sind 63 Zwei-Zimmer- und 21 Drei-Zimmer-Wohnungen. Vier-Zimmer-Wohnungen gibt es nicht – laut Bebauungsplan und KLM-Projektbeschreibung auch in den übrigen Bauabschnitten nicht.

Was kostet eine Wohnung im Westhedig? Mit Wohnberechtigungsschein 9,50 Euro pro Quadratmeter, das entspricht rund 650 Euro warm bei zwei und 860 Euro warm bei drei Zimmern. Frei finanziert 14 Euro Kaltmiete, also rund 870 beziehungsweise 1.150 Euro warm.

Wer kann sich bewerben? Wer aktuell mindestens zwei Jahre auf Sylt gemeldet ist, wer es in den vergangenen fünf Jahren mindestens zwei Jahre war, oder wer einen unbefristeten Arbeitsvertrag bei einem Sylter Betrieb vorweisen kann. Für die 48 frei finanzierten Wohnungen gibt es keine Einkommensgrenze.

Wie hoch ist die Einkommensgrenze für den Wohnberechtigungsschein? Sie gilt nicht fürs Brutto. Vom Bruttoeinkommen werden zunächst die Werbungskostenpauschale und pauschal 30 Prozent für Steuern und Sozialversicherung abgezogen. Das Ergebnis darf bei Eltern mit zwei Kindern 3.791 Euro im Monat nicht überschreiten – beziehungsweise 5.308 Euro, wenn die vom KLM berücksichtigte Überschreitung von 40 Prozent greift.

Bekommt eine normal verdienende Familie einen Wohnberechtigungsschein? In der Regel ja. Zwei Vollzeitstellen zum Medianentgelt des Kreises Nordfriesland – zusammen rund 6.956 Euro brutto – liegen mit zwei Kindern innerhalb der Grenze. Dasselbe Paar ohne Kinder liegt darüber.

Wie groß darf eine Wohnung mit Wohnberechtigungsschein sein? Einer Person stehen 50 Quadratmeter zu, zwei Personen 60 Quadratmeter oder zwei Räume, drei Personen 75 Quadratmeter oder drei Räume, vier Personen 90 Quadratmeter oder vier Räume, fünf Personen 105 Quadratmeter oder fünf Räume.

Wann sind die Wohnungen fertig? Die 36 geförderten Wohnungen im Frühjahr 2027, die 48 frei finanzierten bis zum Sommer 2027.

Auf einen Blick

Was: 84 neue Wohnungen des Kommunalen Liegenschafts-Managements (KLM) im Westerländer Wohnquartier Westhedig Aufteilung: 36 gefördert, 48 frei finanziert – 63 Zwei-Zimmer-Wohnungen, 21 Drei-Zimmer-Wohnungen, keine mit vier Zimmern Fertig: die geförderten im Frühjahr 2027, die frei finanzierten bis zum Sommer 2027 Mieten: 9,50 €/m² mit Wohnberechtigungsschein, 14 €/m² kalt frei finanziert Was einer vierköpfigen Familie laut Landesregel zusteht: vier Wohnräume oder 90 m² Was das Quartier maximal bietet (nachgerechnet): drei Zimmer, rund 70 m² Quellen: shz.de (Frank Deppe, 25.08.2026), KLM-Prüfungsbericht 31.12.2024, B-Plan Nr. 37 Westerland, IB.SH-Arbeitshilfe Soziale Wohnraumförderung

Quellenkennzeichnung. r shz (Frank Deppe, 25.08.2026).

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