Der B-Plan 28 erlaubt Kellerwohnungen und deckelt Ferienwohnungen auf eine pro Haus – verkauft als Wohnraumwende. Ein ruhiger, scharfer Blick in die Glaskugel: Warum in der Musterstraße alles bleibt, wie es ist, was die Zahlen wirklich sagen – und welche Lösungen niemand anfassen will.
Der Bauausschuss hat entschieden: künftig nur noch eine Ferienwohnung pro Gebäude, dafür darf der Keller Wohnung werden – 2,20 statt 2,30 Meter Deckenhöhe, das Land macht’s möglich. Verkauft wird das als Wohnraumwende. Nehmen wir eine Straße – nennen wir sie die Musterstraße, es gibt sie überall auf der Insel – und rechnen nach. Das Ergebnis ist ernüchternd und, mit Verlaub, zum Weinen komisch.
Wir regulieren Betten, die längst leer stehen
Der eigentliche Treppenwitz steht nicht im Beschluss, sondern in der Auslastung: Selbst in der Hauptsaison sind nur rund 80 Prozent der Ferienwohnungen belegt. Bei geschätzt 7.500 Wohnungen heißt das: Rund 1.500 stehen leer, während die Sonne scheint – und wir streiten erbittert darüber, ob ein Haus eine oder zwei Ferienwohnungen haben darf. Im Winter kippt die Kulisse vollends: Ganze Ortsteile sehen aus wie nach einer freundlichen Zombie-Apokalypse – Rollläden unten, Lichter aus, kein Rauch aus dem Schornstein. In Rantum wohnt dauerhaft praktisch niemand mehr. Man kann durch die Straßen gehen und sich fragen, ob man den letzten Bewohner beim Rausgehen versehentlich mitgenommen hat.
Oben der Gast, unten der Insulaner – theoretisch
Die neue Arithmetik: drei Wohnungen pro Haus, eine davon Ferienwohnung, plus Keller. Zwei Wohnungen sind damit dem Dauerwohnen „gewidmet“. Klingt nach zwei Familien – ist aber eine Widmung, keine Vermietung. Leerstand und Notverkauf sind dabei die dümmsten Optionen; die wählt kein Eigentümer freiwillig. Realistisch vermietet er teuer (100 m² für 3.500 Euro sind auf Sylt keine Satire), quartiert die Saisonkraft ein, wohnt selbst drin – oder lässt die Ferienvermietung leise weiterlaufen. Das Risiko? Überschaubar: Laut Kreis Nordfriesland waren zum Stichtag 17. Juni 37 Ferienwohnungen stillgelegt – bei rund 7.000. Das ist ein halbes Prozent. In jedem Fall gilt: gewidmet dem Dauerwohnen, gewohnt wird woanders.
Die falsche Krankheit behandelt
Sylt hat kein Bettenproblem, Sylt hat ein Menschen-Problem. Ferienwohnungen gibt es reichlich: 7.500, davon – mittelt man die kolportierten Quoten (Kampen und Wenningstedt je 85 Prozent, Morsum nahe 100 Prozent) – womöglich nur rund 1.000 mit sauberer Genehmigung. Bleiben etwa 6.500 im Graubereich. Laut den Wirtschaftsverbänden hängt daran 80 Prozent der wirtschaftlichen Basis der Insel und jeder zweite Arbeitsplatz. Was fehlt, sind nicht Wohnungen für Gäste, sondern Nachbarn. Der Keller-Beschluss verspricht ausgerechnet das zu heilen – mit zehn Zentimetern weniger Deckenhöhe. Man baut an der Statik, nicht am Preis.
Der Keller ist das Ablenkungsmanöver
Die zwei Größen, die über bezahlbaren Wohnraum entscheiden, tauchen im Plan nicht auf: der Quadratmeterpreis – nach dem Absturz immer noch mindestens 8.000 Euro, während für Normalverdiener 3.000 bis 4.000 machbar wären – und die Nachfrage der Zweitwohnungskäufer. Und der Markt selbst ist längst gekippt: Ein für drei Millionen finanziertes Haus brachte als Ferienobjekt 80.000 bis 100.000 Euro im Jahr; legal vermietet sind es 25.000 bis 30.000, während allein die Zinsen 120.000 fressen. Aus dem Renditetraum wird ein jährlicher Verlust von fast 100.000 Euro – der Verkauf ist dann kein Übermut, sondern Zwang der Bank. Nebenbei: Der Rückgang der Gewerbesteuer um ein Drittel ist strukturell (Zinsen, Konjunktur) – nicht die Rache der stillgelegten Ferienwohnungen, auch wenn das die schönere Erzählung wäre.
Ein Beschluss wie beim Pokern mit schwachen Nerven
Zur Erinnerung an die Zahlenakrobatik: Man startete mit dem Ziel von 10 bis 30 zusätzlichen Ferienwohnungen, verhandelte sich hoch auf 70, wieder runter auf 50 und landete schließlich bei „einer pro Gebäude“. Und der Keller? Noch im Juni verbot derselbe Ausschuss dort die touristische Nutzung – vier Wochen später ist sie erlaubt. Man ist flexibel. Nur die 50-Prozent-Dauerwohnquote aus dem Vorentwurf bleibt, was sie ist: die halbe Fläche fürs Wohnen, die andere halbe – ganz offiziell – für den Tourismus.
Die Lösungen, über die niemand reden will
Dabei liegen sie auf dem Tisch, kommunal und landesrechtlich machbar – nur werden sie konsequent nicht angefasst:
- Einheimischenmodell mit Belegungs- und Preisbindung: Verkauf und Miete nur an Hauptwohnsitzler, zu gedeckelten Preisen. Südtirol und die Alpenregionen machen es seit Jahrzehnten.
- Kommunaler Ankauf und Erbpacht statt Weiterverkauf an den nächsten Investor.
- Eine Zweitwohnungssteuer mit Zähnen – hoch genug, dass Leerstand wehtut.
- Dauerwohnquote deutlich über 50 Prozent statt der Halbe-halbe-Freigabe.
- Ganzjahresnutzung fördern, damit aus der Winterkulisse wieder ein Ort wird.
Nichts davon steht im B-Plan 28. Es ist eben einfacher, den Keller freizugeben, als die eigene Klientel zu verärgern.
Was die Glaskugel zeigt
Ehrlich? In der Musterstraße wird sich wenig ändern. Oben bleibt der Gast, unten wird ein bisschen gebaggert – ein paar Lichtschächte, ein Fluchtfenster. Die zwei „Dauerwohnungen“ finden ihre teuren Mieter oder ihre Saisonkräfte, die legalen Betten werden mehr, die Insulaner nicht. Und das ist der Punkt, an dem die Ironie aufhört: Eine Insel, die ihren Bewohnern den Keller anbietet und den Gästen die Aussicht, hat die Reihenfolge verwechselt. Sie wird eines Winters durch ihre eigenen stillen Straßen gehen und feststellen, dass die Aussicht geblieben ist – und die Menschen nicht.
