Die Empörung war absehbar. Als die Lister Gemeindevertretung am 9. Juli der Anhebung der Kaltmiete in den Schwestern 1 und 2 auf 16 Euro zustimmte, stand der Vorwurf schnell im Raum: Wortbruch, leere Versprechen, die Bevölkerung zahle wieder einmal die Zeche. Versprochen waren einst 10,50 Euro. Die Enttäuschung ist verständlich – und trotzdem hat die Gemeindevertretung richtig entschieden. Denn die Alternative zu 16 Euro waren nicht 10,50 Euro. Die Alternative war womöglich: gar keine Wohnungen.
Das Modell war ehrlich – der Markt hat nicht mitgespielt
Man muss sich erinnern, wie der Dünenpark finanziert werden sollte. Günstiger Dauerwohnraum für rund 600 Insulaner trägt sich auf Sylt nicht von selbst – nirgendwo auf der Insel. In List wurde deshalb ein Querfinanzierungsmodell gewählt: Die Erlöse aus dem Verkauf von rund 60 Ferienhäusern und etwa 90 Eigentumswohnungen sollten die gedeckelten Mieten der Insulaner-Wohnungen subventionieren. Die vielzitierte „Bencksche Kröte“ war keine Nebensache, sie war der Motor des ganzen Systems.
Dieser Motor ist ins Stottern geraten – und zwar nicht, weil jemand ihn sabotiert hätte. Kalkuliert wurde das Projekt 2020/21, auf dem Höhepunkt eines historischen Immobilienbooms mit Nullzinsen. Was folgte, konnte damals niemand seriös vorhersagen: Baukosten, die um mehr als ein Drittel stiegen. Eine Zinswende, die die Finanzierungskosten des Entwicklers vervielfachte. Und schließlich ein Ferienimmobilienmarkt, der kippte: Die Preise auf den nordfriesischen Inseln liegen 2026 erstmals spürbar unter Vorjahresniveau, auf Sylt sank der Quadratmeterpreis auf durchschnittlich rund 12.500 Euro. Käufer, die für ein Neubau-Ferienhaus Millionenbeträge zahlen sollen, warten in einem fallenden Markt ab. Genau das tun sie: Von den geplanten Ferienhäusern und -wohnungen ist vier Jahre nach Spatenstich nur ein Bruchteil verkauft.
Damit fehlt exakt das Geld, das die günstigen Mieten tragen sollte. Wer heute 10,50 Euro einfordert, fordert eine Subvention ein, deren Quelle versiegt ist. Das ist die unbequeme Arithmetik hinter der Entscheidung.
Pech ist kein Kalkül
In der öffentlichen Debatte wird der BIG BAU zunehmend Böswilligkeit unterstellt: Man habe die Gemeinde mit Versprechen geködert, um sie dann Stück für Stück auszupressen. Diese Erzählung ist eingängig – aber sie hält der Überprüfung nicht stand. Ein Entwickler, der kalkuliert hätte, die Zusagen später zu kassieren, hätte kaum ein Projekt gewählt, bei dem er selbst auf Millionenerlösen aus unverkauften Ferienhäusern sitzt und jeden Monat Zinsen auf totes Kapital zahlt. Die BIG BAU verliert an der aktuellen Lage selbst – das unterscheidet Pech von Kalkül. Wer betrügen will, baut nicht erst 105 Mietwohnungen in denkmalgeschützten Kasernen fertig.
Der Blick über den Inselrand bestätigt das: Überall in Deutschland stehen Projekte aus derselben Kalkulationsära still. Bauträger sind insolvent gegangen, Baugruben liegen brach, zugesagte Quartiere wurden nie begonnen. Projekte, bei denen Gemeinden auf starren Verträgen beharrten, endeten vielerorts nicht mit niedrigen Mieten – sondern mit Bauruinen und jahrelangen Rechtsstreitigkeiten, bei denen am Ende niemand wohnt. Dass in List gebaut, vermietet und weitergemacht wird, liegt gerade an der Flexibilität, die der Gemeinde nun als Schwäche ausgelegt wird. Die achte Vertragsanpassung ist kein Beleg des Scheiterns, sondern der Preis dafür, dass das Projekt lebt.
Was die Kritiker zu Recht anmahnen
Ausgewogenheit verlangt, die Gegenseite ernst zu nehmen – und sie hat gewichtige Punkte. Erstens: 16 Euro kalt, mit Nebenkosten über 20 Euro, sind für viele Insulaner faktisch nicht mehr „bezahlbar“. Das ursprüngliche Versprechen ist damit substanziell entwertet, auch wenn es Gründe dafür gibt. Zweitens: Die wiederholten Vertragsänderungen fanden weitgehend ohne öffentliche Debatte statt. Wer der Bevölkerung Kröten serviert, sollte ihr wenigstens die Speisekarte zeigen. Drittens: Schwimmhalle, Sportplatz, Kita – die flankierenden Zusagen sind gestrichen oder verschoben, und hier wiegt der Vertrauensverlust schwer. Und viertens die Systemfrage: Ein Modell, das bezahlbares Wohnen vollständig an einen zyklischen Luxusmarkt koppelt, war von Anfang an fragil. Öffentliche Absicherungen – Bürgschaften, Fördermittel als Rückfallebene, Fertigstellungsgarantien – hätten den Insulanern die heutige Lage womöglich erspart. Das ist die Lehre für künftige Projekte, in List und anderswo.
Richtig ist auch: Die Beweislast liegt jetzt beim Entwickler und der Gemeinde. Wenn der Ferienhausmarkt sich erholt und die Verkäufe anziehen, muss der Weg zurück zu günstigeren Konditionen genauso selbstverständlich beschritten werden wie jetzt der Weg nach oben. Eine Mieterhöhung aus der Not verpflichtet zu einer Miethistorie mit Gedächtnis.
Die Kröte, die keiner bestellt hat
Am Donnerstagabend hat die Gemeindevertretung keine bequeme Entscheidung getroffen, sondern eine verantwortliche. Sie hat zwischen einem beschädigten Versprechen und einem gescheiterten Projekt gewählt – und sich für das beschädigte Versprechen entschieden. Das kann man bedauern. Man sollte es aber nicht denen zum Vorwurf machen, die den Schaden begrenzen, statt ihn aus Prinzip zu vergrößern. Nicht jede geplatzte Zusage ist ein Betrug. Manchmal ist sie nur das, was übrig bleibt, wenn die Wirklichkeit die Kalkulation überholt. Und was die 20 Euro betrifft. Sylter Durchschnitt – schaut man sich die Mieten auf der Insel an. 100 Quadratmeter für 2000 Euro ist nicht günstig – aber auch nicht überzogen.
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