Der Quadratmeter, der Urlaub auf Sylt macht

Eine Petition will dem „Sylter Maß“ an den Kragen

Auf Sylt ist vieles größer als anderswo: die Preise, die Autos, die Sonnenbrillen. Und die Wohnungen, zumindest auf dem Papier. Das liegt am „Sylter Maß“, einer Rechenkunst, die man auf dem Festland nicht kennt.

Das Prinzip ist schlicht. Gemessen wird von Fußleiste zu Fußleiste, und alles, was ein Dach hat, zählt mit: der Keller, der Spitzboden, die Loggia, die Terrasse und der Platz unter der Treppe, auf dem sonst der Staubsauger steht. Ob man dort aufrecht stehen kann, spielt keine Rolle. Der Hobbit in der Dachschräge zählt voll. Nach der Wohnflächenverordnung, die im Rest der Republik üblich ist, zählen Flächen unter einem Meter Raumhöhe gar nicht und Terrassen meist nur zu einem Viertel. Nach Sylter Maß wächst so aus 80 Quadratmetern schnell eine Wohnung, die im Exposé nach deutlich mehr aussieht.

Der schöne Nebeneffekt: Je mehr Quadratmeter, desto günstiger wirkt der Quadratmeterpreis. Das ist ungefähr so, als würde man beim Bäcker das Brötchen samt Tüte wiegen.

Wie aus 83 Quadratmetern 170 werden

Wie groß der Unterschied sein kann, zeigt ein kleines Rechenbeispiel. Das Haus ist ausgedacht, aber auf Sylt durchaus typisch: ein Friesenhaus mit Reetdach. Das Erdgeschoss hat 60 Quadratmeter bei voller Raumhöhe. Unter dem Dach liegen 40 Quadratmeter. Davon haben 10 Stehhöhe, auf 15 muss man den Kopf einziehen, und auf den letzten 15 passt nur noch die Weihnachtsdeko hin. Dazu kommen 50 Quadratmeter Keller und eine Terrasse mit 20 Quadratmetern.

Nach der Wohnflächenverordnung ergibt das Folgendes:

• Das Erdgeschoss zählt voll.
• Vom Dachgeschoss zählen die Flächen mit Stehhöhe voll, die niedrigen nur zur Hälfte, und die Ecke mit der Weihnachtsdeko zählt gar nicht.
• Der Keller zählt überhaupt nicht, auch wenn dort eine Sauna steht.
• Die Terrasse zählt zu einem Viertel.

Zusammen sind das rund 83 Quadratmeter.

Nach Sylter Maß wird einfach alles zusammengezählt. Das ergibt 170 Quadratmeter.

Das Haus hat sich also mehr als verdoppelt, ohne dass ein einziger Handwerker kommen musste. Bei einem Kaufpreis von zwei Millionen Euro sinkt der Quadratmeterpreis auf dem Papier von gut 24.000 auf knapp 12.000 Euro. Wer am Festland gewohnte Quadratmeterpreise im Kopf hat, hält das für ein Schnäppchen. Er merkt erst später, dass er weniger Wohnung gekauft hat als gedacht.

Warum ausgerechnet Sylt?

Dass sich diese Rechenweise gerade auf Sylt eingebürgert hat, ist kein Zufall. Grundstücke sind knapp und teuer, und gebaut wird oft in die Tiefe und unters Dach. Die klassischen Friesenhäuser haben steile Dächer mit vielen Schrägen, und fast jedes Haus hat einen Keller. Auf dem Festland wäre der Keller ein Abstellraum, auf Sylt wird er gern zur Einliegerwohnung, zum Fitnessraum oder zum Gästezimmer. Jeder Quadratmeter, der sich irgendwie nutzen lässt, soll auch im Exposé auftauchen.

Das Sylter Maß ist also nicht einfach Schummelei. Es ist ein Brauch, den auf der Insel viele kennen und den manche Makler in ihren Exposés auch offen benennen. Das Problem sind die Käufer, die den Brauch nicht kennen. Sie kommen aus Hamburg, München oder Düsseldorf, vergleichen Quadratmeterpreise und gehen davon aus, dass ein Quadratmeter überall ein Quadratmeter ist.

Was die Petition will

Damit soll jetzt Schluss sein. Zwei Männer wenden sich mit einer Petition an den Landtag in Kiel: Kristian Klasen aus Wenningstedt und Thomas Becker aus Frankfurt am Main. Ihre Forderungen:

• Die Wohnflächenverordnung soll in Inseraten, Exposés und Verträgen verbindlicher Standard werden, auch für Ferienhäuser.
• Wohnfläche und Nutzfläche sollen getrennt ausgewiesen werden.
• Wer einen Keller als Schlafzimmer anbietet, soll belegen müssen, dass dort überhaupt jemand schlafen darf.
• Makler sollen sich nicht mehr hinter dem Satz „Angaben stammen vom Eigentümer“ verstecken können.
• Notare sollen Käufer vor der Unterschrift ausdrücklich fragen, was sie mit der Immobilie vorhaben, und offene Fragen zur Genehmigung im Vertrag festhalten.

Im Detail geht die Petition noch weiter:

• Nachvollziehbare Flächen: Bei Terrassen und Balkonen soll erkennbar sein, wie groß sie tatsächlich sind und wie viel davon angerechnet wurde. Interessenten sollen vor dem Vertragsabschluss eine Flächenberechnung bekommen, die sie verstehen und prüfen können.
• Die Nutzung klar benennen: Es soll deutlich unterschieden werden, ob eine Immobilie zum Dauerwohnen, zur Ferienvermietung oder für etwas anderes genehmigt ist. Gerade auf Sylt, wo um jede Ferienwohnung gestritten wird, ist das keine Formalität.
• Pflichten für Makler: Makler sollen die Unterlagen tatsächlich einsehen, Widersprüche zwischen Exposé, Grundriss und Baugenehmigung klären und falsche Angaben umgehend korrigieren.
• Getrennte Felder in den Portalen: Auch Immobilienportale sollen Wohnfläche und Nutzfläche in getrennten Feldern abfragen.
• Ein klarer Hinweis beim Notar: Die Beurkundung ist keine Bestätigung dafür, dass eine Nutzung baurechtlich erlaubt ist. Das soll den Käufern ausdrücklich gesagt werden, denn viele dürften es anders erwarten.

Warum das mehr ist als Zahlenspielerei

Das klingt nach Bürokratie. Dahinter steckt aber eine einfache Idee: Wer Millionen für ein Haus ausgibt, sollte wissen, wie viel Haus er bekommt. Und ob er es so nutzen darf, wie er möchte. Der ausgebaute Spitzboden mit Meerblick ist nämlich nur so lange ein Schnäppchen, bis das Bauamt anruft.

Hier liegt das eigentliche Risiko. Eine zu großzügig berechnete Fläche ärgert den Käufer. Eine Nutzung ohne Genehmigung kann ihn richtig Geld kosten. Das gemütliche Gästezimmer im Keller sieht im Exposé gut aus. Ohne Genehmigung und ohne ausreichende Fenster ist es aber rechtlich wieder ein Kellerraum. Wer das Haus vermieten will, um den Kredit abzubezahlen, hat dann ein paar Betten weniger, als er eingeplant hatte.

Bemerkenswert ist, was die Petition nicht verlangt. Sie fordert keine flächendeckenden Kontrollen und keine Nutzungsverbote für bestehende Häuser. Auch Kellerräume sollen weiter verkauft werden dürfen, nur eben als Kellerräume. Die Initiatoren räumen sogar ein, dass zusätzliche Nutzflächen einen erheblichen Wert haben können. Sie wollen sie nur nicht mit Wohnfläche vermischt sehen. Oder, wie sie es selbst formulieren: Eine Immobilie darf mit ihrem tatsächlichen Wert überzeugen.

[Platz für ein Zitat von Kristian Klasen: Was hat ihn zu der Petition gebracht?]

Und die Makler?

Man darf gespannt sein, wie die Sylter Maklerschaft reagiert. Viele seriöse Makler weisen schon heute die Wohnfläche nach Verordnung und das Sylter Maß getrennt aus. Für sie würde sich wenig ändern. Außer vielleicht, dass sie sich künftig nicht mehr mit Kollegen messen müssen, deren Häuser auf dem Papier deutlich größer sind.

Und jetzt?

Ob der Landtag das genauso sieht, ist offen. Einiges kann das Land selbst regeln, zum Beispiel Informationsangebote und Anlaufstellen für Beschwerden. Die großen Hebel liegen aber in Berlin: das Maklerrecht, die Pflichten der Notare und die verbindliche Wohnflächenberechnung. Dafür bräuchte es eine Initiative im Bundesrat. Die Petenten haben vorsorglich darum gebeten, jede Forderung einzeln zu prüfen, damit ein Fortschritt nicht davon abhängt, dass alles andere auch gelöst ist. Das zeugt von einer gewissen Erfahrung mit dem Tempo der Politik.

Bis dahin gilt auf Sylt die älteste Faustregel des Immobilienmarkts: Wer ein Exposé liest, sollte einen Zollstock dabeihaben. Und wer einen Spitzboden kauft, sollte vorher prüfen, ob er darin stehen kann.